土地を買う

【建築基準法と都市計画法】後悔しない!土地を契約する前に確認すべきこと

土地を買って後悔しないために

こんにちは、みおです。

気に入った土地が見つかって、

立地も環境も気に入ったし、ここを買ってもいいかな

という気持ちになってきたら…

契約の前に、もういちど確認しておいたほうがいいことがあります。

それは、

どんな建物を建てられるか?

ということ。

土地さえあれば、好きに使えるんでしょ〜?
みお
みお
「どんな建物を建てられるか?」ということが法律によって定められているんだよ!

この記事では、建築基準法や都市計画法によって決まる、建物を建てるときのルールについて書いていきます。

くわしいことは専門家である建築士・設計士さんにおまかせすれば良いですが、やはり大まかなルールは知っておいたほうがいいと思いました!

契約後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、もういちど確認しておきましょう。

こんな人に読んでほしい
  1. 土地や家をさがしている人
  2. 気になる土地が見つかった人
  3. 家づくりについて知りたい人

土地によって、建てられる建物の種類や大きさがちがう

わたしが土地を契約して驚いたことは、

みお
みお
土地に建物を建てることに、こんなにいろんなルールがあるんだ!

ということでした。

建築基準法・都市計画法によって、地域ごとに細かなルールが多く定められています

わたしたちが土地を先に買って、建物のプランを作っていくときに、とくに重要になったのは、これらの項目です。

  1. 用途地域
  2. 建ぺい率・容積率
  3. 高さの制限・斜線制限
  4. 防火地域

順番に説明していきますね。

用途地域の確認〜住居地域にもいろいろある〜

土地の用途地域の確認

用途地域は、そのエリアにどんな建物を建てることができるか?を定めています。

あなたの住む街にも、2階建て程度の家ばかりの閑静な住宅街もあれば、ホテルや高層ビルが立ち並ぶ、にぎやかな地域がありませんか?

これは、地域ごとに、建てられる建物の高さ・大きさ・種類などが細かく分類して決められているからなんです。

これを知っておくことで、契約したあと・住み始めたあとに

みお
みお
4階建てを建てようと思ったのに建てられないみたい
みお
みお
お店と併用したおうちを建てたいけど、この地域では建てられないよ〜
みお
みお
すぐ近くにゲームセンターができるの〜?小さい子どもがいて、環境が心配だわぁ

などの「こんなはずじゃなかった!」を防ぐことができます。

用途地域は13の地域に分かれていて、そのうち「工業専用地域」以外の12の地域に住居を建てることができます

ですが、地域によってずいぶん周りの様子が変わりますので、確認してみてくださいね。

下の表は、簡単な説明です。

用途地域の区分 (カンタンな説明)
第一種低層住居専用地域 高さ10mまたは12mまでの住居やアパート◯コンビニは✕
第二種低層住居専用地域 ↑に加えて、コンビニも◯
第一種中高層住居専用地域 3階建て以上◯病院や大学◯商業施設✕
第二種中高層住居専用地域 ↑に加えて、スーパーや広めの店舗も◯
第一種住居地域 中規模のスーパーや小規模のホテルも◯
第二種住居地域 1万㎡までの店舗・ホテル・パチンコ屋・小工場も◯
準住居地域 ↑に加えて、小規模の映画館・車庫なども◯
田園住居地域 農地や農業関連施設と低層住宅の地域。2018年4月に新しく制定
近隣商業地域 ほとんどの商業施設が◯
商業地域 高層ビル、風俗営業関連施設も◯
準工業地域 住宅のほか、危険性の低い工場◯
工業地域 工場、あらゆる商業施設など◯
工業専用地域 どんな工場も◯住宅や学校・ホテルなどは建てられない✕

低層住居専用地域などは、高い建物や大きな商業施設が近くに建つ心配もないので、閑静な住宅街に住みたい方には良いですよね。

わたしたちの場合、逆にあまり静かすぎる住宅街は避けたかったので、あえて第一種住居地域や第二種住居地域のエリアを探しました。

後悔しないように、検討している土地がどの区分になるのかを確認しておきましょう。

各自治体の都市計画図で確認しよう

そして、この用途地域によって、このあと説明する建ぺい率や容積率、高さの制限などが決まります。

用途地域や建ぺい率、防火区域などは、各自治体の都市計画図で確認することができます

こちらは横浜市の都市計画図の一部を、例として載せています。

土地を買う前に都市計画図を見てみる

色分けされていて、第一種低層住居専用地域(緑)や第一種住居地域(黄色)、近隣商業地域(ピンク)に分かれているのがわかります。

自治体によってデザインや操作方法が異なりますが、誰でもインターネットで見ることができますよ。

「○○市・○○区などの自治体名」+「都市計画図」で検索してみよう!

みお
みお
自分が住んでいる家や、気になる土地をいろいろ調べてみるのも、楽しいです!

建ぺい率、容積率は最重要項目!

建ぺい率(建蔽率)と容積率は、その土地に建てられる家の広さに深く関わってくるので、かならず確認しておかなければならないことです。

狭い土地でも建ぺい率と容積率が高ければ、家族で住めるかもしれないよ!

建ぺい率とは

建ぺい率とは、土地に対して何%の面積まで家を建てていいか?という決まりです。

下の図のように100㎡の面積で建ぺい率が60%の土地であれば、60㎡までの建物を建てることができます。

建ぺい率図解

たとえば、おなじ100㎡の土地があったとしても、

建ぺい率40%なら、建てられる家の面積は40㎡。

建ぺい率70%なら、建てられる家の面積は70㎡。

ぜんぜん違うね…

わたしたちの買った土地は建ぺい率60%のエリアでしたが、角地だったので角地緩和というボーナスがあり、70%でした。

10坪ちょいという狭い土地だったので、建ぺい率70%という高い数値は、購入の決め手のひとつになりました。

容積率とは

容積率は、土地の面積に対して、建物の延べ床面積は何%まで建てられるか?ということです。

延べ床面積とは、すべての階の面積を足した広さです(例外もいくつかあります)。

例:下の図の建物ですと、1階から3階までの面積を足して160㎡のため、土地100㎡に対して容積率は160%です。

建ぺい率・容積率図解

100㎡の土地面積で

容積率120%なら、建てられる延べ床面積は120㎡(60㎡×2階建てなど)

容積率200%なら、延べ床面積は200㎡まで建てられます。

みお
みお
あくまで単純計算です

わたしたちの契約した土地は、容積率300%だったので、4階建てが可能でした。

みお
みお
12坪という狭さなので、容積率が低かったら住めなかったと思います

高さ制限・斜線制限

高さの制限

絶対高さ制限・高度地区

高さ制限とは、「この土地には◯mまでの高さの建物を建てられますよ」という決まりです。

  • 絶対高さ制限
  • 高度地区による高さ制限

があります。

絶対高さ制限とは、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域に建てられる建物の高さの制限のことです。

原則として10メートルか12メートルのいずれかで、都市計画により決定されます。

高度地区は、地域の都市計画によって指定されていて、建物の高さや低さの範囲を制限します。

低さの制限もあるんだね〜!

斜線制限

斜線制限は、

  • 道路斜線制限
  • 隣地斜線制限
  • 北側斜線制限

があります。

くわしいルールは、一級建築士の試験に出るほどややこしいそうですが、ひとことで言うと

道路や、隣のおうちの日当たりを長い時間妨げるような建物は建てられない

ということです。

そのため、建物の中で、道路や隣のおうちとの境界線に近い部分は、高さが制限されることがあります

制限される部分は、上の階だけ面積を狭めたり、傾斜の屋根にしたりして対応します。

(例:隣地境界線の高さ10mより上に、1:1.25の角度で斜線制限がかかる図です)

隣地斜線・北側斜線制限図解

高さや角度の数値は、土地によって変わりますので、よく確認してくださいね。

ぼくの住んでる街でも、上のほうだけナナメになってる建物、見たことあるよ〜!

このほか、

  • 日影規制
  • 高度地区による斜線規制

など、たくさんの決まりごとがあり、わたしたち素人には難しいことだらけでした。

でも、とても大切なことなので、契約前にきちんと納得できるまで説明してもらいましょう!

みお
みお
不動産屋さんや、契約前の工務店さんの担当者さんにしつこく確認したり、役所に確認してもらったりしました。

防火地域・準防火地域

防火地域や準防火地域は、市街地での火災や延焼の危険を防ぐために定められています。

防火地域 街の中心部、主に商業地域や幹線道路沿いに指定される
準防火地域 防火地域をとりまく地域で、防火上重要な地域に指定される
法22条指定区域 準防火地域を囲むように指定されることが多い
その他の区域 延焼の恐れが少なく、とくに指定のない地域

落ち着いた住宅街に木造2階建ての家を建てるときにはあまり気にしなくて良いかもしれませんが、

  • 商業地や駅・幹線道路の近くに家を建てる場合
  • 狭小住宅などで、3階建てや4階建てを検討している場合

などは、かならず確認しておいたほうがいい内容です。

防火地域や準防火地域では、階数や面積によって、建物を耐火建築物や準耐火建築物にしなければなりません。

わが家は準防火地域で4階以上の建物なので、耐火建築物にしなければなりませんでした。

万が一、ぼくのおうちや隣のおうちから火が出たときに、燃えうつらないようにするんだね!
みお
みお
すぐには燃え崩れないように、壁や窓などいろんなところを燃えにくい構造にするんだって!

耐火建築物にするためには、ドアや窓を防火性の高い仕様のものにしたり、わが家のように階段の横に防火ドアをつけなければならなかったりと、いろんな決まりごとがあります。

間取りに制約を受けますし、施工費も高くなるので、注意が必要です

みお
みお
準防火地域ということは聞いていましたが、ここまで制約が多くなるとは知らなかったので、少しショックを受けました

まとめー納得してから土地を契約しよう!ー

ここまで、土地を契約する前に確認しておきたいこと

  1. 用途地域
  2. 建ぺい率・容積率
  3. 高さの制限・斜線制限
  4. 防火地域

についてご紹介しました。

建築に関する決まりごとって膨大にあるんですね。

今日ご紹介したのは、ほんの一部です。

こんなにたくさん、何がなんだかわからないよ〜

素人であるわたしたちが完全に理解するのは、もちろん無理でした。

そこで、専門家の知恵を借りましょう!

なにか疑問があるときは、自治体の都市計画課などの窓口に問い合わせれば教えてもらえます

それに土地を購入する前でも、ハウスメーカーや工務店で建物プランや概算見積を作ってもらえます

みお
みお
契約前でも、役所に行って建築の条件を確認したり、現地調査をしたりして、きちんと書いてくれました

高い土地を購入して、「こんなはずじゃなかった」ということだけは避けたいですよね。

土地との出会いは一期一会。

しっかりリサーチして、長年仲良くできる土地に出会えますように!

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